분양가 상한제란?

국토교통부

2019년 8월 12일 국토교통부는 10월부터 분양가 상한제를 시행한다고 발표했다.
이 발표로 인하여 부동산 시장이 술렁이고 있다.
대체 분양가 상한제가 무엇 이기에 이렇게 시장 전반에 영향을 미칠까?
오늘은 분양가 상한제에 대해 알아보자

 

분양가 상한제란?

 

 

분양가 상한제란 아파트의 분양가를 산정할 때 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도를 말한다. 

쉽게 설명하면 새로운 아파트 분양가의 한도를 두는 제도이다.
국가가 건설 시장에 개입해서 건설사의 이익을 정하고 일정 이상의 수익을 볼 수 없도록 조정한다는 의미이다.

 

분양가 상한제 주요 내용

8월 12일에 발표한 주택법 시행령 개정안의 주용 내용은 다음과 같다.

 

 

우선 민간택지 내에 공급되는 주택에 분양가 상한제를 적용하기로 했다. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 필수요건는 기존의 직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상인 지역에서 투기과열지구로 개정된다.

 

 

단기간 내 시세차익을 노리는 투기 수요의 유입을 방지하기 위한 전매제한기간은 5~10년으로 확대된다.

이와 함께 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입하는 방안을 추진할 계획이다.

 

구분		전매제한기간
		투기과열지구	그 외
공공택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	5년	3년
	80%~100%	8년	6년
	80% 미만	10년	8년
민간택지	1분양가격 인근 시세의 100% 이상	5년	3
	180%~100%	8년	3
	180% 미만	10년	3

 

또한 재개발 및 재건축 등 정비사업 아파트의 경우 입주자 모집 공고 시점부터 분양가 상한제를 적용하기로 했다.

 

이번 분양가 상한제가 포함된 개정안은 입법예고 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 10월 초 공포, 시행될 예정이다.

 

분양가 상한제 기대 효과

국토교통부는 이번 분양가상한제 시행으로 합리적인 수준의 분양가가로 실수요자의 내 집 마련이 쉬워지고, 주택시장의 가격 안정에 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

 

또한 전매 제한을 강화해 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막고, 청약 로또를 사전에 차단하는 효과를 기대하고 있다.

 

분양가 상한제 역효과

이런 분양가 상한제가 소비자 입장에서 보면 저렴하게 분양을 받을 수 있어서 좋은 제도로 보이지만 꼭 그런 것은 아니다. 

 

청약 로또

정부는 분양가 상한제 시행으로 청약로또를 사전에 차단하는 효과를 기대하고 있다. 하지만 오히려 분양가 상한제가 청약 로또를 부추길 수 있다는 우려가 있다. 즉 분양가 상한제 시행으로 주변 아파트 시세보다 저렴하게 분양 받으면 오히려 시세차익을 얻을 수 있어 청약 로또를 부추길 수 있다. 물론 전매제한 강화로 사전에 청약 로또를 차단할 수 있다고는 하지만 결과는 두고 볼 일이다.

 

공급 부족에 따른 부작용 

분양가 상한제가 시행이 되면 노후된 아파트들의 수익성이 떨어지게 된다. 그러면 자연스럽게 재개발 및 재건축의 공급이 감소된다. 또한 중장기적으로 공급 부족의 부작용이 예상된다. 대출 규제와 함께 분양가 상한제까지 추가로 시행되면 주택 공급 시장의 기능이 멈출 수 있다고 경고하고 있다. 

 

 

과도하게 시장에 개입하여 규제하면 선순환이 되는 것이 아니라 분명 역효과가 날 수 있다. 결국 분양가 상한제는 장기적으로 공급이 줄어들고, 투기과열 지구와 공급이 원활한 일반 지역의 집 값 양극화가 초래되고, 청약 로또를 오히려 부추길 수 있게 되는 등 정부의 의도와는 다르게 흘러갈 가능성이 높다.